מפסידים בנדל"ן - מה שיעור הדירות שנמכרו בהפסד ראלי ?

משקל הפריפריה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי רשם עליה חדה לאחר פרוץ מגפת הקורונה עד לשיעור של 52% ברבעון השלישי של 2021, אשר לפחות בחלקה עשויה להיות מוסברת באילוצים כלכליים. מנגד בקרב משפרי הדיור והמשקיעים שיעור גידול זה מתון למדי. ממצאים אלו מעמידים בספק את הטענות לשינוי העדפות המגורים בקרב הציבור הרחב, בעקבות המגפה.

ברבעון השלישי של 2021 נרכשו 31.3  אלף דירות בשוק החופשי (דהיינו, ללא "מחיר למשתכן"), גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל לו בשנת 2020. בהשוואה לרבעון הקודם זוהי ירידה של 6%, אשר לפחות בחלקה מוסברת בחגי תשרי שחלו במהלך רבעון זה. בהשוואה לרבעונים מקבילים בעשרים השנים האחרונות זהו הרבעון הגבוה ביותר בעסקאות בשוק החופשי, ובכלל.

בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי עמד מספר העסקאות ברבעון השלישי על 35.2 אלף,  גידול של 17% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וירידה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם. 

בפילוח לפי אזורי מיסוי מקרקעין נמצא כי הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד הקיף את כל האזורים, כאשר שיעור הגידול נע בין עליה מתונה יחסית של 3% באזור ירושלים לעליה של 55% באזור ת"א.  לגבי הגידול המתון יחסית שנרשם באזור ירושלים יש לציין כי ברבעון המקביל אשתקד נרשמה באזור זה רמה גבוהה של עסקאות, אשר התרכזו בעיר בית שמש (על רקע מספר גבוה של פרויקטים חדשים ששווקו בעיר זו). מנגד, הגידול החד במספר העסקאות באזור ת"א נרשם לאחר שברבעון המקביל אשתקד היה זה האזור היחידי שרשם ירידה במספר העסקאות (בהשוואה למקביל לו ב-2019). ובכלל, בין הרבעון השני אשתקד, עם פרוץ מגפת הקורונה, ועד  לרבעון הראשון של 2021 "פיגר" אזור זה בקצב הגידול במספר העסקאות בהשוואה לרמה הארצית. בשני הרבעונים האחרונים (השני והשלישי של 2021) התהפכה המגמה ואזור זה מוביל את הגידול במספר העסקאות בשוק החופשי. כפי שיפורט בהמשך, פלח השוק של הדירות החדשות הוא זה שמוביל את הגידול בעסקאות באזור זה.

בהשוואה היסטורית של מספר העסקאות בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2021 לעומת עשרים השנים האחרונות "מדורג" רבעון זה ברמה הארצית במקום השישי (מהגבוה לנמוך), רחוק  ב-13% מרמת השיא בעסקאות שנרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה בסוף יוני באותה שנה. האזור הרחוק ביותר מרמת השיא במספר העסקאות בשוק החופשי הוא אזור המרכז (פער של 31% מהשיא) כאשר מנגד, באזור נצרת נרשמה ברבעון השלישי השנה הרמה ההיסטורית הגבוהה ביותר בעסקאות בשוק החופשי באזור זה, אם כי עדיין מדובר ברמת עסקאות מהנמוכות ברמה הארצית (1.2 אלף עסקאות. רק באזור טבריה נרשמה רמה נמוכה יותר). מבין האזורים המשמעותיים מבחינת רמת העסקאות, בולט אזור חיפה עם פער נמוך של 6% בלבד מרמת השיא ההיסטורית של עסקאות בשוק החופשי באזור זה. 

באופן כללי, כאשר מפלחים את אזורי מיסוי מקרקעין בין מרכז לפריפריה  נמצא כי משקל העסקאות שבוצעו בפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי עמד ברבעון השלישי של 2021 על 42.5%, גבוה ב-1 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020 וגבוה בשתי נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לשנת 2019, טרם פרוץ מגפת הקורונה עלה משקל העסקאות בשוק החופשי בפריפריה ב-2.5 נקודות אחוז. ראה תרשים 2.  

על רקע הממצאים בתרשים לעיל נציין כי אחת הטענות שנשמעו לאחר פרוץ מגפת הקורונה הינה כי כתוצאה מהמגפה, בפרט הסגרים שהוטלו בעקבותיה, נרשם שינוי בהעדפות הרוכשים לטובת הפריפריה, המאופיינת בבניה פחות רוויה ויותר מרווחת. לכאורה גידול זה של 2.5 נקודות אחוז במשקל הפריפריה בעסקאות בשוק החופשי לאחר פרוץ המגפה יש בו לתמוך בטענה זו, אולם במונחים כמותיים מדובר בתוספת רכישות של פחות מאלף דירות (800 דירות) ברבעון לטובת הפריפריה, אשר גם לא בהכרח כולה מוסברת בשינוי העדפות בעקבות המגפה (יתכן גם שמבטאת אילוצים כלכליים). אינדיקציה מסוימת לכך ניתן למצוא בניתוח התפתחות מחירי הדירות שנרכשו כ"דירה יחידה" (זוגות צעירים ומשפרי דיור), בין אלו שנרכשו במרכז לבין אלו שנרכשו בפריפריה. בניתוח זה נמצא כי המחיר הממוצע לדירה שנרכשה בפריפריה בשוק החופשי ע"י זוגות צעירים ומשפרי דיור עלה בשיעור של 12% בין הרבעון האחרון של 2019 (טרם פרוץ המגפה) לרבעון השלישי של 2021, שיעור עליה דומה לזה שנמצא בקרב רוכשים אלו באזורי הביקוש במרכז הארץ. ראה תרשים 3. זאת כאשר ניתן היה לצפות כי שינוי העדפה לטובת הפריפריה, הנובע מרצון לרכוש דירות "איכותיות" יותר (כמו למשל צמודי קרקע ו/או דירות גדולות יותר) יבוא לידי ביטוי בעליה משמעותית במחיר הממוצע של הדירות שנרכשות. בהקשר זה נציין כי עפ"י מדד מחירי הדירות של הלמ"ס, עליית מחירי הדירות באותה תקופה במחוזות הפריפריה היתה דומה אף היא לזו שבמרכז, ובשיעור דומה לעליית המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו.  דהיינו, שיעור עליית המחיר ה"נקי" (לאחר ניכוי הבדלי איכות בין הדירות שנרכשו בתקופות השונות) היה דומה לזה של שינוי המחיר הממוצע של הדירות שנרכשו  (כאשר זה עשוי להיות מושפע מהבדלי איכות בדירות הנרכשות). יש בכך כדי לרמז כי איכות הדירות שנרכשו בפריפריה לאחר פרוץ המגפה לא היתה שונה מהותית מאשר בתקופה שקדמה לה. 

בנוסף, כאשר מפלחים את משקל הרכישות בפריפריה בין רוכשי דירה ראשונה (מרביתם זוגות צעירים) למשפרי הדיור והמשקיעים נמצא כי עיקר הגידול במשקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי מתרכז בקרב רוכשי דירה ראשונה, בעוד בקרב משפרי הדיור והמשקיעים השינויים במשקל הפריפריה מאד מתונים. כך, בעוד שבשנת 2019 כ-41% מרכישות דירה ראשונה בשוק החופשי התרכזו בפריפריה, הלך ועלה משקל הפריפריה ברכישות אלו  עד לשיעור של 55% ברבעון השני של 2021. ברבעון השלישי של השנה אמנם נרשמה ירידה מסוימת לשיעור של 52%, אולם עדיין מדובר בגידול משמעותי בהשוואה לתקופה האחרונה שקדמה למגפת הקורונה. ראה תרשים 4. בקרב משפרי הדיור עלה משקל העסקאות בפריפריה באופן מתון משיעור של 39% בשנת 2019 ל-41% ברבעון השלישי של 2021. ככל שהטענות על שינוי העדפה לטובת מגורים מרווחים יותר בפריפריה היו מבוססות, סביר היה לצפות לגידול משמעותי יותר בהעדפות אלו בקרב משפרי הדיור, אוכלוסיה מבוססת יותר ממי שרוכשים את דירתם הראשונה, שהינה גם בהסתברות גבוהה יותר גם בעלת יכולת להעתיק מגוריה רחוק יותר ממקום העבודה (בשל שיעור גבוה יותר של שני כלי רכב לפחות במשק הבית, תלות פחותה בקרבה בין מקום העבודה למוסדות החינוך של הילדים וכדומה). לא מן הנמנע כי הגידול המשמעותי במשקל הפריפריה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי משקף במידה גבוהה יותר אילוצים כלכליים ולאו דווקא שינוי טעמים.

בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה רכשו הזוגות הצעירים כ-36 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. משקל הרוכשים המועסקים בענפי ההייטק, הפיננסים ושירותים משפטיים ורו"ח גבוה משמעותית ממשקל ענפי אלו בסך המועסקים במשק. 

בהכללת הרכישות בסבסוד ממשלתי עמד סך רכישות הזוגות הצעירים ברבעון השלישי של 2021 על 15.5 אלף דירות, גידול של 5.2% בהשוואה לרבעון המקביל של 2020 וירידה של 6.9% בהשוואה לרבעון הקודם. הגידול המתון יחסית בסך רכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לרבעון המקביל של 2020 נובע מהמשך הירידה ברכישות במסגרת "מחר למשתכן", ירידה שהחלה לאחר פרוץ מגפת הקורונה.

בפילוח הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בהשוואה לרבעון המקביל של 2020 נמצא כי פלח השוק של הדירות החדשות הוביל גידול זה, עם עליה חדה של 34%, בהמשך לשיעורי גידול חדים שנרשמו מאז הרבעון השלישי של 2020 (כל רבעון לעומת המקביל לו בשנה קודמת). רכישת דירות יד שניה ע"י הזוגות הצעירים רשמה גידול מתון יחסית של 5%. כך, סך הדירות החדשות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2021 עמד על רבע מכלל הדירות שנרכשו על ידם בשוק החופשי באותו רבעון.  שיעור זה נמוך ב-1 נקודת אחוז בלבד מהשיא של 26% שנרשם ברבעון האחרון של 2020, השיעור הגבוה ביותר של רכישת דירות חדשות בשוק החופשי ע"י זוגות צעירים (מסך רכישותיהם בשוק החופשי) מאז החלו מכירות "מחיר למשתכן" ברבעון השני של 2016.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בהשוואה לרבעון המקביל של 2020, הקיף את כל האזורים, למעט אזור ירושלים שרשם ירידה של 11%, אבל זו נרשמה בעיקר בשל רמה גבוהה במיוחד של רכישות אלו ברבעון השלישי של 2020 (בעיקר על רקע היקף גבוה של מכירת דירות חדשות בבית שמש).  מנגד, הגידול החד ביותר ברכישות הזוגות הצעירים נרשם באזור ת"א, עם עליה של 40%, אשר הושגה במידה רבה על רקע מבצע מכירות של דירות חדשות באחד הפרויקטים בבת ים, ששווק בהנחה לאחד ממועדוני הצרכנות הגדולים. סך הדירות שרכשו הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון השלישי של 2021 הגיע ל-1,050 דירות, נמוך בעשרים וחמש דירות בלבד משיא הרכישות שרשמו הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון האחרון של 2013. גם באזור נצרת נרשמה ברבעון השלישי של 2021  רמה חריגה של רכישות זוגות צעירים, אשר הגיעה ל-639 דירות, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו באזור זה לפחות מאז תחילת העשור הקודם. נציין כי בין הגורמים שתרמו לשיא רכישות זה היה מבצע מכירות של דירות חדשות באחד מישובי הגליל המערבי, שיועד לאוכלוסייה חרדית ממרכז הארץ.

כפי שצוין, רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי (דירות חדשות ויד שניה)  הגיעו ברבעון השני של 2021 לרמתן הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת העשור הקודם, כאשר גם לאחר ירידה של 9% משיא זה ברבעון השלישי (ירידה שלפחות בחלקה מוסברת במיעוט ימי עבודה בחודש ספטמבר בשל חגי תשרי) עדיין מדובר באחת הרמות הרבעוניות הגבוהות ביותר בשנים האחרונות. סה"כ, מתחילת 2021 רכשו הזוגות הצעירים כ-36 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר, בהשוואה לתקופות מקבילות, לפחות מאז שנת 2010.

בניתוח רמות השכר של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי במחצית הראשונה של השנה  נמצא כי השכר הממוצע למשק בית (של משקי בית שלפחות אחד מבני הזוג עובד ) עמד על 23.4 אלף ₪ (ברוטו לחודש, בשנת 2019) כאשר השכר החציוני היה מעט נמוך יותר ועמד על 19.6 אלף ₪.  המחיר הממוצע של דירה שרכשו זוגות צעירים אלו (שהינם מועסקים) עמד 1.73 מלש"ח והמחיר החציוני היה נמוך יותר ועמד על 1.6 מלש"ח. במדרגות מס הרכישה הנוכחיות על "דירה יחידה" (דהיינו, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור), המעניקות פטור ממס רכישה עד מחיר דירה של 1.75 מלש"ח, יש בכך כדי לספק אינדיקציה על השיעור הרחב של זוגות צעירים הנהנים מפטור זה. בתרשים 6 מוצגות רמות השכר למשק בית של רוכשי דירה ראשונה, לפי טווחי מחיר דירה, כאשר אלו הוגדרו בחלקם לפי מדרגות מס הרכישה הנוכחיות (תוך חלוקת מדרגות רחבות כיום, לטווחי מחיר יותר מצומצמים). במקביל מוצגת השכיחות היחסית של הרוכשים בכל טווח מחירים. כך למשל, בטווח המחירים של עד 1.75 מלש"ח, שהיא כיום כאמור תקרת הפטור ממס רכישה לדירה יחידה, עומד השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי על 18.4 אלף ₪. רוכשים אלו, במדרגת הפטור הנוכחית, מרכזים כמעט שני-שלישים מסך רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי. בהקשר זה נדגיש כי מאחר ותכנית "מחיר למשתכן" הסתיימה, אם כי עדיין ישנם קרוב לעשרים אלף רוכשים פוטנציאליים (שטרם ניתן היתר בניה בפרויקט בו זכו), נוטרלו מהניתוח רכישות "מחיר למשתכן". מאחר ורמות המחירים בפרויקטים אלו נמוכות יחסית, מובן כי בהכללתם היה מתקבל שיעור גבוה עוד יותר של רוכשים בפטור ממס רכישה. עוד עולה מהתרשים כי בהרחבת תקרת הפטור ממס רכישה ל-1.93 מלש"ח, יתווספו עוד 7.5% מהעסקאות תחת תקרת הפטור, כאשר רוכשים אלו (במחיר דירה נרכשת בין 1.75-1.93 מלש"ח) מתאפיינים בשכר ממוצע למשק בית של 23.4 אלף ₪. 

הממצאים המתוארים בתרשים מדגישים בין היתר את התמהיל השונה של הרוכשים במדרגת המס הנוכחית העומדת על 5%, כאשר מדרגה זו נעה בין מחיר העולה על 2.07 מלש"ח ומגיעה עד תקרה של 5.3 מלש"ח. כך, בעוד מי שרוכשים את דירתם הראשונה בשווי שבין 2.3-2.7 מלש"ח , משתכרים בממוצע 31.8 אלף ₪ (למשק בית, ברוטו לחודש), הרי אלו שרוכשים את דירתם הראשונה בשווי שבין 3.4-4.0 מלש"ח, משתכרים בממוצע עשרת אלפים ₪ יותר (שכרם הממוצע עומד על 41 אלף ₪). ברמות מחירים שבין 4-5 מלש"ח כבר מגיע השכר הממוצע של רוכשי דירה ראשונה ל-54 אלף ₪, כאשר גם אלו נזכיר נמצאים תחת מדרגת המס הרחבה של 5% מס רכישה.

בפילוח שכר רוכשי דירה ראשונה לפי האזור בו נרכשה הדירה נמצא כי אזורי ת"א ונתניה מובילים שכר זה, עם שכר ממוצע של 30.7 אלף ש"ח, ברוטו לחודש, כאשר מחירי הדירות שנרכשו באזורים אלו הם גם הגבוהים ביותר (2.5 מלש"ח ן-2.4 מלש"ח, בהתאמה). באזורי חיפה וב"ש, אף שרמות מחירי הדירות שנרכשות ע"י הזוגות הצעירים הינן דומות (מחיר ממוצע של 1.2 מלש"ח), קיימים פערי שכר של 16%. השכר הממוצע הנמוך ביותר של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי הינו באזור טבריה, עם שכר ממוצע של 16.9 אלף ש"ח, ברוטו למשק בית (תרשים 7).

 

 

בפילוח רוכשי דירה ראשונה לפי הענף הכלכלי בו הינם מועסקים נמצא כי השכיחות היחסית הגבוהה ביותר הינה של מי שמועסקים בענפי המסחר (לפחות אחד מראשי משק הבית), כאשר אלו מהווים כחמישית מרוכשים אלו. שיעור זה הינו כפול ממשקלו של ענף המסחר בכלל המועסקים במשק, אם כי יתכן והדבר נובע לפחות בחלקו מהרכב ענפי שונה של המועסקים בקבוצת גילאים זו של רוכשי דירה ראשונה  כאשר סביר להניח כי משקל המועסקים בענף המסחר של גילאים אלו הינה גבוהה מזו של כלל המועסקים במשק. השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה, אשר לפחות אחד מראשי משק הבית מועסק בענף המסחר, עומד על 22.3 אלף ש"ח, נמוך במעט מהממוצע של כלל רוכשי דירה ראשונה. יש בכך כדי לרמז כי אכן השכיחות היחסית הגבוהה של ענף זה בקרב הרוכשים הצעירים, מוסברת בשיעור גבוה יחסית של מועסקים בענף זה באוכלוסיה הצעירה בכללה, ולא מהשתכרות גבוהה יותר. מנגד, ענף הבולט גם הוא בשכיחות יחסית גבוהה בקרב רוכשי דירה ראשונה ביחס למשקלו של ענף זה בכלל המועסקים במשק הינו ענף ההיי-טק, המהווה כ-18% מכלל רוכשי דירה ראשונה, זאת לעומת שיעור של כ-10% בכלל המועסקים במשק. במקרה זה, אכן מדובר ברמות שכר גבוהות של רוכשים אלו, אשר שכרם הממוצע  (למשק בית) עמד על כ-34.6 אלף ש"ח, גבוה יותר מכל ענף אחר בקרב רוכשי דירה ראשונה, עובדה שיש בה כדי לרמז כי שכרם הגבוה  תרם לשכיחות היחסית הגבוהה שלהם בקרב הרוכשים. שני ענפים נוספים הבולטים בשכיחות יחסית גבוהה ובשכר גבוה הינם ענפי הפיננסים וענף שירותים משפטיים וראיית חשבון. ראה תרשים 8. לא מן הנמנע כי הגאות בענף ההייטק, ממנה נהנים גם שני ענפים אלו, מסבירה בין היתר את השכיחות הגבוהה יחסית של ענפים אלו בקרב רוכשי דירה ראשונה. לחלופין, התחרות על עובדים אלו, שלפחות לחלקם עשוי להיות ביקוש גבוה גם בהייטק, עשויה לבוא לידי ביטוי בהעלאות שכר בענפים אלו. 

 

סך הדירות שנרכשו בסבסוד ממשלתי (מרביתן במסגרת "מחיר למשתכן") ברבעון השלישי של 2021 עמד על 3.8 אלף דירות, ירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020, זאת בהמשך לירידות משמעותיות בכל אחד מהרבעונים הקודמים, לאחר פרוץ מגפת הקורונה (למעט הרבעון השני של 2021 שרשם גידול ניכר בהשוואה לרבעון השני של 2020, אשר עמד בצל הסגרים וביפאון בענף כולו). בהקשר זה נציין כי עד פרוץ מגפת הקורונה נרשמה מגמה של עליה חדה ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן", הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך הדירות החדשות שנמכרו. על רקע ממצאים אלו נזכיר כי אף שתכנית "מחיר למשתכן" הסתיימה, ישנם עדיין פרויקטים רבים שטרם הגיעו לשלב חתימה על חוזי רכישה מול הזוכים בתכנית זו. 

 

 

רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי הסתכמו ב-11.9 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 וירידה של 8% בהשוואה לרבעון הקודם,  שהיה הגבוה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי את הגידול ברכישות משפרי הדיור (לעומת רבעון מקביל 2020) הוביל אזור ב"ש עם עליה של 25% (שיעור גידול גבוה יותר, של 32%, אמנם נרשם באזור נצרת, אולם עדיין מדובר באזור עם מיעוט עסקאות).שיעורי גידול מעל הממוצע נרשמו גם באזורי רחובות ות"א,  כאשר מנגד, באזורי ירושלים, נתניה וטבריה נרשמה ירידה ברכישות אלו.  בהקשר זה נציין כי בעוד שבאזורי ירושלים ונתניה הירידה ברכישות משפרי הדיור (בשיעורים של 6% ן-2%, בהתאמה) חלה לאחר רבעונים קודמים בהם נרשמו שיעורי גידול חדים, באזור טבריה הירידה, בשיעור של 7%, הינה לאחר שברבעונים הקודמים שיעורי הגידול ברכישות אלו באזור זה היו נמוכות מהממוצע הארצי. בכך הגיע סך רכישות זה באזור טבריה ל-215 דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון השני של 2020 שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה.

הסגמנט שהוביל את הגידול העסקאות ברבעון השלישי של 2021, כמו גם ברבעונים הקודמים , היה זה של המשקיעים, עם גידול חד של 73% בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020. הרחבה בהמשך.

ברבעון השלישי של השנה נמכרו 6.6 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 

שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ברבעון השלישי עמד על 8.1%, הנמוך ביותר מאז פרוץ מגפת הקורונה, אם כי עדיין גבוה בהשוואה לתקופה טרם המגפה. 

ברבעון השלישי של 2021 נמכרו ע"י משקיעים 6.6 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת וירידה של 8% בהשוואה לרבעון הקודם. יש לציין כי מאז הרבעון השלישי של 2020 נרשמת עליה במכירות המשקיעים (כל רבעון בהשוואה למקביל לו בשנה הקודמת) , אם כי שיעורי הגידול נמוכים משיעורי הגידול שנרשמו באותה תקופה ברכישות המשקיעים.

בפילוח גיאוגרפי של מכירות המשקיעים נמצא כי הגידול במכירות אלו (בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020) הקיף את כל האזורים, למעט אזור נתניה שרשם ירידה מתונה של 3%. עם זאת, יש לציין כי באזור זה נרשמו ברבעונים הקודמים שיעורי גידול גבוהים יחסית במכירות המשקיעים (מעבר לשיעורי הגידול שנרשמו ברמה הארצית באותם רבעונים), כך שהירידה המתונה במכירות אלו ברבעון השלישי של 2021 עשויה לבטא תיקון מסוים לאותן מכירות מוגברות ברבעונים הקודמים. כמו-כן, כפי שיפורט להלן, בעיר נתניה עצמה דווקא נרשם גידול משמעותי במכירות המשקיעים ברבעון השלישי, כאשר מי שקיזזו גידול זה באזור כולו היו בעיקר הערים הרצליה ורעננה שרשמו ירידות משמעותית במכירות אלו.

בתרשים 11 מוצגות עשרים הערים שהובילו במכירות המשקיעים ברבעון השלישי של 2021 ושיעורי השינוי במכירות אלו בהשוואה לרבעון המקביל בשנה הקודמת ובהשוואה לרבעון הקודם (רבעון שני 2021). כך, הערים ירושלים ות"א הובילו את מכירות המשקיעים ברבעון השלישי של 2021, עם מספר דומה של מכירות (529 בירושלים ו-513 בת"א),  כאשר בפער לא מבוטל אחריהן מדורגות חיפה וב"ש (440 דירות שמכרו המשקיעים בחיפה ו-406 בב"ש). בפער ניכר אחריהן מדורגות שלוש ערים עם מכירות שבין 250-220 דירות: ראשל"צ, חולון ופ"ת. 

כאשר בוחנים את שיעורי השינוי במכירות המשקיעים בעשרים הערים המובילות במכירות אלו נמצא כי בעוד שבירושלים מכירות המשקיעים נותרו יציבות למדי בשלושת הרבעונים הראשונים השנה, בת"א בולטת ירידה במכירות אלו. כך, בעוד שברבעון הראשון של 2021 הובילה ת"א את מכירות המשקיעים, עם 625 דירות שנמכרו בה ע"י משקיעים, הלך וירד מספר זה כאמור עד לרמה של 513 דירות בלבד ברבעון השלישי של השנה.  אמנם, עדיין רמת מכירות משקיעים של 500 דירות ברבעון אינה נמוכה כשלעצמה, אולם צריך בהקשר להזכיר כי ת"א הינה העיר השניה בגודלה (מבחינת מצבת הדירות בה) ומאופיינת בשיעור גבוה של משקי בית הגרים בשכירות. דהיינו, "מלאי" הדירות בידי משקיעים בה גבוה כשלעצמו. 

העיר חיפה, המדורגת שלישית במכירות המשקיעים בולטת בתנודתיות במכירות אלו, כאשר לאחר עליה משמעותית של 13% ברבעון השני (הובילה את מכירות המשקיעים באותו רבעון), נרשמה ירידה חדה של 19% ברבעון השלישי. מנגד, העיר המדורגת רביעית במכירות המשקיעים, ב"ש, בולטת בעליה רצופה ומשמעותית במכירות אלו, עם עליה של 40% בהשוואה בין הרבעון השלישי של 2021 לרבעון המקביל ב-2020, ושיעורי עליה של 11% ו-16% בשני הרבעונים האחרונים, כל אחד לעומת קודמו. כפי שיפרט להלן, עיר זו גם בולטת בשיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי.

באופן כללי כאשר בוחנים את הערים המובילות במכירות המשקיעים ביחס למיקומן מבחינת גודל העיר (כאשר זה נאמד לפי מצבת הדירות בעיר, בהתאם לנתוני הלמ"ס לשנת 2020), נמצא כי כמעט כל הערים הנמצאות בעשיריה הראשונה של מכירות המשקיעים ברבעון השלישי של 2021 נמנות גם על עשר הערים הגדולות בישראל, למעט בת ים שמדורגת יחסית גבוה במכירות אלו (מקום שמיני בדרוג מכירות המשקיעים, בעוד מיקומה מבחינת גודל מציב אותה בתחילת העשיריה השניה). עם זאת יש לציין כי בבת ים נרשם במקביל גידול חד ברכישות המשקיעים, כך ש"מלאי" הדירות בידי משקיעים בעיר זו גדל.  כמו כן נרשמה ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד בעיר זו, כפי שיפורט בהמשך. מנגד, בעשיריה השניה של הערים המובילות במכירות המשקיעים ברבעון השלישי בולטות ארבע ערים, כולן פריפריאליות, המדורגות גבוה משמעותית ביחס לגודלן: טבריה, עפולה, קרית מוצקין ואילת. בערים אלו, למעט אילת, גם נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים (דהיינו, מספר הדירות שמכרו משקיעים בערים אלו ברבעון השלישי היה גבוה ממספר הדירות שרכשו משקיעים).   

 

בניתוח שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נמצא כי שיעור זה עמד ברבעון השלישי של 2021 על 8.1%, השיעור הנמוך ביותר מאז פרוץ מגפת הקורונה. עם זאת, שיעור זה עדיין גבוה בהשוואה לתקופה טרם פרוץ המגפה. כך, ברבעון האחרון של 2019 עמד שיעור הדירות שנמכרו בהפסד על 7.4% מכלל הדירות שמכרו המשקיעים באותו רבעון, כאשר ברבעון השני של 2020, אשר כבר עמד כולו בצל פרוץ המגפה, זינק שיעור זה ל-13.8% מסך מכירות המשקיעים, דהיינו, כמעט כפליים מרמתו בסוף 2019. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב"ש, מהאזורים הבולטים ברכישות המשקיעים, בשיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי (עמד על 16.8% ברבעון השלישי של 2021), כאשר שיעור זה גם לא ירד באופן משמעותי בהשוואה לרבעון הראשון להתפרצות המגפה (עמד על 18.1%). 

העובדה לפיה אזור ב"ש הינו כאמור במקביל גם מהאזורים הבולטים ברכישות המשקיעים עשויה בין היתר לרמז על פערים משמעותיים בין הציפיות (לגבי מחירי הדירות) של אלו שרכשו דירה להשקעה באזור זה בשנה האחרונה לבין שיעור המשקיעים אשר בפועל הרכישה הניבה להם רווח הון. 

כאשר בוחנים את שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ברבעון השלישי לפי ערים,  תחת קריטריון של רף מינימלי של 30 דירות שנמכרו ע"י המשקיעים במהלך הרבעון, ניתן להבחין כי הערים המובילות בשיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד הן ברובן ערים פריפריאליות. כך, כפי שמוצג בתרשים 12 להלן, מתוך עשר הערים ה"מובילות" בפרמטר זה, שמונה ערים הן פריפריאליות, כאשר רחובות ורמלה הן ה"נציגות" היחידות של ערי המרכז בצמרת זו, עם שיעור גבוה יחסית (14%) של דירות שנמכרו בהפסד. בהשוואה לרבעון השלישי בשנת 2020 נמצא כי למעט דימונה ורמלה, אצל שמונה הערים האחרות המובילות בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד, נרשמה עליה בשיעור זה בהשוואה לרבעון המקביל בשנת 2020. מנגד, בעשיריה השניה של הערים המובילות בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד בולטות שתי ערי פריפריה, עפולה ונוף הגליל, עם ירידה משמעותית בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד. 

 

על רקע הנתונים לעיל נדגיש כי הניתוח נעשה על ערים עם מינימום מכירות (של משקיעים) של 30 דירות ברבעון. במספר ישובים לא מבוטל, שסך מכירות המשקיעים בהן היה נמוך יותר, נמצאו גם כן שיעורים גבוהים של מכירות בהפסד, אולם כדי לא לתת "בולטות" למכירות כאלו, שהתבצעו במספרים נמוכים, אנו נמנעים מלהציג את אותן ערים (כוונתינו היא כי לא ניתן להסיק מהתרשים לעיל, על דרך השלילה, כי אם עיר מסוימת אינה מופיעה בו, הרי ששיעור המכירות בהפסד בה הינו נמוך).

כאשר מנתחים את הערים המובילות בשיעור מינימלי של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי, בולטת הדומיננטיות של ערי המרכז, המהוות למעלה ממחצית מעשרים הערים המובילות בפרמטר זה. כך, בין היתר בת"א, מודיעין, רעננה ורמת השרון עמד שיעור המכירות בהפסד ברבעון השלישי של 2021 על 0%. עוד בולטות עם אפס הפסדים אשקלון, קריית ים ועכו, ערים שברבעון המקביל בשנת 2020 נרשמו בהן שיעורים גבוהים יחסית של מכירות בהפסד. ראו תרשים 13. על רקע נתונים אלו יש להזכיר, בפרט בהקשר של אשקלון ועכו, כי מדובר בתקופה שלאחר מבצע "שומר חומות", במהלכו ספגה אשקלון מטחי טילים כבדים ואילו בעכו נרשמו התפרעויות אלימות בין ערבים ליהודים. העובדה לפיה לא רק שלא נרשמה עליה בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד, אלא ששיעור זה ירד לאפס, עשויה לרמז כי לאירועים אלו לא היתה השפעה שלילית מהותית, אם בכלל, על מחירי הדירות בערים אלו.   

 

הפערים בין ערי הפריפריה למרכז בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד מוצאות ביטוי בין היתר גם בפערים משמעותיים ברווח ההון הריאלי, בין דירות הנמכרות בפריפריה לבין אלו הנמכרות במרכז (כאשר כמובן שני גורמים משמעותיים אחרים המשפיעים על פער זה הינו משך תקופת ההחזקה בנכס  ופערי המחירים, כאשר 1 נקודת אחוז עליה במחיר, מתורגמת לרווח הון גבוה יותר בערים היקרות). כך, בעוד שבאזור ת"א עמד רווח ההון הריאלי  בדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי על כ-1.5 מלש"ח (כאשר המחיר בו נמכרה הדירה ע"י המשקיע עמד על 2.6 מלש"ח בממוצע) באזור חיפה עמד רווח הון זה על 344 אלף ₪ בלבד (בדירה שמחירה הממוצע עמד על 929 אלף ₪). דהיינו, רווח ההון ממכירת דירה להשקעה באזור ת"א גבוה פי 4.5 מזה שבאזור חיפה. בחישוב פער זה במונחים של רווח הון לשנת אחזקה בנכס (מאחר ותקופת האחזקה בדירות במרכז גבוהה מאשר בפריפריה) מצטמצם מעט פער זה לפי 3.5. כך, בעוד שבאזור ת"א צמח למשקיע רווח הון ריאלי שנתי של 58 אלף ₪ בממוצע, באזור חיפה רווח הון שנתי זה עמד על 16 אלף ₪ בממוצע. ראה תרשים 14.

"מלאי" הדירות בידי משקיעים ברמה הארצית גדל באלף דירות ברבעון השלישי של 2021, זאת חרף הגידול במכירות המשקיעים ועל רקע שיעורי גידול חדים יותר ברכישות המשקיעים כפי שיפורט להלן.  יש לציין כי גידול כמותי זה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים, אף כי אינו גבוה כשלעצמו (גידול של כ-330 דירות בחודש ברמה הארצית הינו זניח בהתייחס למלאי הדירות המשמשות את שוק השכירות) הינו הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2015, רבעון אשר לאחריו החלה מגמה מתמשכת של ירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים (בעקבות העלאת מס הרכישה ביוני 2015).

 

 

הגידול החד ברכישות המשקיעים לאחר הורדת מס הרכישה בסוף יולי 2020,היה מעבר לשיעור הירידה בשיעור המס ובכך הביא לגידול חד בחיובי מס רכישה על "דירה נוספת". בין הערים הבולטות ברכישות המשקיעים כלולות גם ערים הבולטות דווקא בשיעור גבוה יחסית של מכירות בהפסד הון ריאלי.  

ברבעון השלישי של 2021 נמשכה הגאות ברכישות המשקיעים, כאשר אלו הסתכמו ב-7.6 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון השני של 2015, על רקע הקדמת רכישות טרם העלאת מס הרכישה (שיעור המס התחילי הועלה ל-8% ב-24ליוני 2015). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 גדלו רכישות המשקיעים בשיעור חד של 73%, כאשר צריך לזכור כי בסוף יולי 2020 הופחת מס הרכישה לרמתו טרם ה-24 ליוני 2015, מה שהביא לזינוק ברכישות המשקיעים כבר בחודשים אוגוסט-ספטמבר 2020. דהיינו, הגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי של 2021, בניגוד לשיעורי הגידול החדים שנרשמו גם בשני הרבעונים הראשונים של השנה (בהשוואה למקבילים להם ב-2020, שהיו עדיין תחת שיעורי המס הגבוהים ) הינו כאשר הרבעון שלגביו נעשית ההשוואה הינו כבר לאחר הורדת שיעור המס. גם בהשוואה לרבעון השני של 2021, שהיה גבוה כשלעצמו, נרשם גידול ברכישות המשקיעים, בשיעור של 2%. כשיעור מסך העסקאות ריכזו המשקיעים 21.8% מסך זה, גידול של 7 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל של 2020 והשיעור הגבוה ביותר מאז הרבעון הראשון של 2016.

יתכן והגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי בהשוואה למקביל לו בשנת 2020, חל בין היתר על רקע חשש של המשקיעים, נוכח פרסומים בתקשורת,  כי תיתכן העלאה מחודשת של שיעור מס הרכישה. חששות אלו שהפכו לעובדה מוגמרת בהודעה ב-31 לאוקטובר כי התקבלה החלטה להעלות את מס הרכישה, מצאו ביטוי בולט במיוחד בחודשים אוקטובר-נובמבר, עד ה-28 לנובמבר בו נכנסה העלאת המס לתוקף. 

גורמים נוספים שהיה בהם כדי לתרום  לגידול החד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי, היו המשך הירידה בריבית הריאלית של בנק ישראל, שעמדה ברבעון השלישי על שפל של 2.0%-. כמו-כן נרשמה ירידה בריבית הממוצעת על משכנתאות שעמדה ברבעון השלישי על 2.2%, נמוכה ב-0.7 נקודת אחוז בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020.

 

בפילוח גיאוגרפי, לפי אזורי מיסוי מקרקעין,  נמצא כי הגידול החד ברכישות המשקיעים הקיף את כל האזורים, כאשר אזורי נתניה ות"א הובילו גידול זה, עם עליות של 127% ו-105%, בהשוואה לרבעון המקביל של 2020. 

בחלוקה לפי ערים, מי שהובילה את רכישות המשקיעים ברבעון השלישי היתה העיר ת"א עצמה, עם כשמונה מאות דירות שנרכשו בה להשקעה, כאשר אחריה מדורגות ירושלים (610 דירות) ובת ים (469 דירות). נציין כי מיקומה הגבוה של בת ים ברכישות המשקיעים הושפע במידה רבה ממבצע מכירות באחד הפרויקטים בעיר, שיועד למועדון צרכנות גדול.  בין עשר הערים המובילות ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי (ראה תרשים 18) נמצאות שתי ערים, באר שבע ואילת, שממוקמות גבוה גם בשיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי (כפי שמתואר בתרשים 12 ). כמו כן יש לציין כי אף שב"ש מדורגת במקום השישי ברכישות המשקיעים, סה"כ נטו נרשמה ירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים בעיר זו ברבעון השלישי, גם אם זו מסתכמת בכמה עשרות בודדות.

 

 

הגידול החד ברכישות המשקיעים מצא ביטוי גם בגידול משמעותי בסך חיובי מס רכישה מדירות להשקעה, אשר עמדו ברבעון השלישי של 2021 על כ-770 מלש"ח, גידול של 50% בהשוואה לרבעון המקביל של 2020, אשר בשליש הראשון שלו היה עדיין תחת שיעורי המס הגבוהים. בתרשים 19 מתוארת התפתחות חיובי מס רכישה על "דירה נוספת" מאז הרבעון הראשון של 2010. מהתרשים בולטת הירידה במונחים ריאליים בחיובי מס רכישה לאחר העלאת המס בסוף יוני 2015, זאת כתוצאה מהירידה החדה ברכישות המשקיעים בעקבות העלאת המס. בהקשר זה נציין כי המטרה בהעלאת מס הרכישה ביוני 2015 היתה כדי לצמצם את חלקם בשוק, ולא מטעמים פיסקליים. בדומה, העלאת המס בסוף נובמבר האחרון לא צפויה להגדיל את ההכנסות ממס רכישה על "דירה נוספת".

 

אינדקס סנטימנט המשקיעים, המשקלל את היחס בין מספר הדירות שנרכשו להשקעה לאלו שנמכרו ע"י משקיעים, והשינוי במספר רוכשי "דירה בהמתנה" (אשר ניתוחים קודמים שערכנו מצאו כי קיים מתאם גבוה בין רכישות אלו לרכישת דירות להשקעה)   רשם גידול חד ברבעון השלישי של 2021, ובכך חצה לראשונה מאז שנת 2015, ובאופן משמעותי, את הרף המייצג טריטוריה חיובית (ערכי אינדקס הגבוהים מ-1). זינוק זה בסנטימנט המשקיעים נרשם הן על גידול ביחס בין מספר הדירות שנרכשו להשקעה לאלו שנמכרו ע"י משקיעים, והן בשל גידול בשיעור משפרי הדיור המקדימים לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת.  

בתרשים 20 מוצגים ערכי האינדקס הרבעוניים של סנטימנט המשקיעים החל מהרבעון הראשון של 2010 ועד לרבעון הראשון של 2021. במקביל, מוצג השינוי הרבעוני במדד מחירי הדירות של הלמ"ס (כל רבעון לעומת קודמו). מהתרשים בולט המתאם הגבוה בין שני המדדים (מתאם של כ-60%).  

ברבעון השלישי של 2021 נרכשו 22.1  אלף דירות יד שניה, גידול של 17% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020, בהמשך לשיעורי גידול משמעותיים מאז הרבעון האחרון של 2020.  בהשוואה לרבעון הקודם, בו נרשמה הרמה הגבוה ביותר ברכישות אלו מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015, ירדו רכישות דירות יד שניה ב-9%, בין היתר על רקע מיעוט ימי עבודה בספטמבר האחרון (בשל חגי תשרי).  

 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול המשמעותי ברכישת דירות יד שניה ברבעון השלישי, לעומת המקביל לו ב-2020, הקיף את כל האזורים, בהובלת אזור ב"ש אשר רשם גידול חד של 30%.  שיעור הגידול המתון ביותר נרשם באזור טבריה, עם עליה של 6% בלבד. 

סך הדירות החדשות  שנרכשו בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2021 עמד על 9.2 אלף דירות, גידול חד של 32.6% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020 אשתקד, בהמשך לשיעורי גידול חדים הנרשמים ברכישות אלו מאז הרבעון השלישי של 2020. בהשוואה לרבעון הקודם, בו הגיעה רמת רכישות אלו לרמתה הגבוהה ביותר מאז הרבעון השני של 2015, ירדה רכישת דירות חדשות בשוק החופשי בשיעור מתון של 3%, זאת בין היתר על רקע מיעוט ימי עבודה בחודש ספטמבר האחרון.  בהכללת המכירות בסבסוד ממשלתי הגיע מספר העסקאות בדירות חדשות ברבעון השלישי של 2020 ל-13  אלף דירות, גידול של 17% בהשוואה לרבעון המקביל של 2020,  מתון יותר מזה שנרשם בשוק החופשי. זאת כפי שצוין על רקע ירידה ברכישות "מחיר למשתכן". 

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול החד במכירות הקבלנים בשוק החופשי ברבעון השלישי של 2021 בהשוואה למקביל לו ב-2020 הקיף כמעט את כל האזורים,  למעט אזור ירושלים שרשם ירידה חדה של 18%. עם זאת, כפי שצוין, ירידה זו חלה על רקע רמת רכישות גבוהה במיוחד ברבעון המקביל בשנת 2020, במהלכו שווקו מספר פרויקטים גדולים בבית שמש.  מבין אזורי הביקוש בולט במיוחד אזור ת"א, עם גידול חריג של 139% , זאת בין היתר על רקע מבצע מכירות באחד הפרויקטים בבת ים, שיועד למועדון צרכנות גדול. בכך הגיעה מכירת דירות חדשות בשוק החופשי באזור זה לרמה רבעונית של 1.4 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה לפחות מאז תחילת  שנות האלפיים.