שוק הנדל״ן במשבר חמור - בועת הנדל"ן לקראת פיצוץ?

מדד המחירים לצרכן לחודש נובמבר ירד ב-0.5%, ובחישוב של 12 החודשים האחרונים - שיעור האינפלציה ירד ב-0.1% ל-2.4%. עוד לפני הנתון העדכני  הזה מסתבר שחודש אוקטובר 2025 מסמן נקודת מפנה מדאיגה במיוחד בשוק הנדל״ן הישראלי, כאשר סך העסקאות ירד ל־4,518 בלבד- הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, הירידה החדה הזו אינה מקרית אלא חלק ממגמה ממושכת של התקררות, המשלבת האטה בביקושים, עלייה ברמות המלאי ופגיעה במכירות הקבלנים. כאשר מנכים את עסקאות הסבסוד הממשלתי (“מחיר למשתכן”, “מחיר מטרה”), מתברר שהתמונה אף חמורה יותר: רק 3,639 דירות נרכשו בשוק החופשי - ירידה שנתית של 21% וירידה חודשית של כ־40%. מדובר במספרים שלא נראו כמעט מאז תחילת שנות ה־2000. כבר בפתיחה ניכרות המגמות- האטה בביקושים, רמות אי־ודאות גבוהות, ושוק במשבר.
 

לוח-1 סיכום מספרי העסקאות לפי פלחי שוק וסגמנטים - אוקטובר 2025 (מקור הכלכלן הראשי)

מכירת דירות חדשות בשוק החופשי בצניחה, רכישות “על הנייר” מצטמצמות

במגזר הדירות החדשות, הקבלנים חווים את אחד החודשים הקשים ביותר בשנים האחרונות. נמכרו בסך הכל 1,917 דירות חדשות - ירידה של 14% לעומת אוקטובר אשתקד. אבל השורה המשמעותית נמצאת בפילוח לשוק החופשי: רק 1,038 דירות חדשות נמכרו ללא סבסוד ממשלתי, הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2023. גם בהשוואה לחודש הקודם מדובר בצלילה חדה של 42%, כפי שניתן לראות בלוח -1. ניתוח רב־שנתי שהציג האוצר מדגיש כי רק בשלושה מועדים בעשורים האחרונים נרשם נפח מכירות נמוך מזה: מלחמת חרבות ברזל (2023), המחאה החברתית (2011) ומשבר 2008. כך, הענף נחשף מחדש לרגישות גבוהה לזעזועי מאקרו. במקביל, שיעור הדירות הנמכרות “על הנייר” ירד זה החודש השני ברציפות ל־60%, ובאזור תל אביב נרשמה צניחה של 11% לעומת שנה שעברה  סימן נוסף לכך שהשוק מתקשה לעכל מלאים גבוהים.

הטבות המימון כבר לא עוזרות במכירת דירות חדשות

הטבות המימון לאחר מגבלות בנק ישראל בסימן  ירידה כמעט בכל הארץ, זינוק נירשם דווקא בתל אביב. מאז נובמבר 2024 האוצר עוקב אחרי היקף ההטבות שמציעים הקבלנים. בחודש אוקטובר נרשמה ירידה לשיעור של 26% בלבד מכלל המכירות בחמשת האזורים הנבדקים,  רחוק מאוד משיא של 50% שנרשם במרץ 2025. הסיבה: מגבלות בנק ישראל, שהקשו על מימון עסקאות שבהן חלק גדול מהתשלום נדחה למועד המסירה. אולם דווקא באזור תל אביב נרשם זינוק- 39% מהמכירות בת"א כללו הטבת מימון,  מדובר בעלייה של 9% מהחודש הקודם, כאשר הנפח הכולל של העסקאות נמוך במיוחד. תופעה זו נובעת, ככל הנראה, מהמאמץ של יזמים בת"א להניע מכירות מול מלאי דירות גבוה מאוד.

הפילוח הגיאוגרפי חושף: ההאטה אינה אחידה - יש אזורים שנפגעים יותר

הפילוח הגיאוגרפי של מכירות הדירות מראה כי ההאטה בשוק אינה אחידה, אך במספר אזורים היא חריפה במיוחד. באזור באר שבע, שבשנים האחרונות הוביל את מכירות הקבלנים בשוק החופשי, נמכרו באוקטובר 153 דירות חדשות בלבד – ירידה של יותר מ־50% לעומת אוקטובר- 24. גם אשקלון מציגה חולשה בולטת, עם ירידה של כ־44% במכירות דירות חדשות בשוק החופשי מתחילת השנה, כאשר בעיר נרשם מלאי של כ־2,000 דירות חדשות שטרם נמכרו. אזור רחובות בולט אף הוא בירידה חדה במיוחד: בחודש אוקטובר נמכרו בו 105 דירות חדשות בלבד בשוק החופשי – צניחה של כ־57% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, מהשיעורים הגבוהים ביותר שנרשמו בכלל אזורי המס. מנגד, נתיבות ואופקים מציגות יציבות יחסית, בין היתר על רקע שכיחות גבוהה של הטבות מימון בעסקאות, שהגיעה לכ־47% ו־64% בהתאמה. באזור המרכז נרשמה ירידה חדה בהיקף המכירות, אך הוא עדיין מוביל במספרים מוחלטים, כאשר חלק מהפעילות מיוחס לרכישות חריגות של קרנות ריט. תל אביב מציגה תמונה מורכבת- ירידה במכירות בשוק החופשי לצד שימוש גובר בהטבות מימון, על רקע מלאי גבוה במיוחד של דירות חדשות שטרם נמכרו.
 

גם  שוק היד השנייה נחלש - אבל הדירות החדשות "חוטפות" חזק יותר

סקירת אוקטובר 2025 של הכלכלן הראשי מבהירה כי גם שוק הדירות מיד שנייה נמצא בהאטה עמוקה. אך הפגיעה  בשוק הדירות החדשות חריפה ומשמעותית יותר. באוקטובר נרשמו 2,601 עסקאות בדירות יד שנייה בלבד- הרמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2023, ירידה של כ־10% לעומת התקופה המקבילה אשתקד וכ־39% לעומת החודש הקודם. ההאטה בשוק זה רוחבית וכמעט כל אזורי המס מציגים ירידה במספר העסקאות, מה שמעיד על זהירות גוברת מצד רוכשים גם בפלח הנתפס כ"בטוח" יותר. מנגד, שוק הדירות החדשות מציג תמונה קשה בהרבה: המכירות בשוק החופשי צנחו ל־1,038 דירות בלבד - ירידה חדה של כ־40% בתוך חודש אחד. בעוד שביד השנייה מדובר בהמתנה ובזהירות, בדירות החדשות ניכר לחץ הולך וגובר בצד ההיצע, עם מלאי גדל, תזרים קבלנים נשחק והישענות גוברת על סבסוד ממשלתי והטבות מימון. במילים אחרות, אם שוק היד השנייה בולם - שוק הדירות החדשות כבר בבלימת חירום מתמשכת.
 

בשורה התחתונה, סקירת אוקטובר 2025 מציגה שוק נדל״ן שנמצא בקיפאון עמוק, אך עדיין לא בשלב של תיקון מחירים חד וברור. הירידה החדה בהיקף העסקאות, בעיקר בדירות החדשות, מצביעה על בלימת ביקושים ועל לחץ גובר בצד הקבלנים והיזמים, אך עד כה הלחץ הזה מתבטא יותר בהטבות מימון, בדחיית עסקאות של רוכשים, ובהישענות על סבסוד ממשלתי, פחות בירידות מחירים רשמיות. גם נתוני האינפלציה האחרונים ופרסום מדד מחירי הדירות לחודש נובמבר מצביעים על המשך התמתנות ואף תנודתיות, אך לא על מגמת ירידה חדה ועקבית במחירים. המשמעות היא ששוק הדיור פועל כיום תחת כוחות מנוגדים - ריבית ואי ודאות שמקררים ביקוש, מול היצע וציפיות מחירים שמונעות התאמה מהירה כלפי מטה. אם סביבת האינפלציה תמשיך להתמתן והריבית תישאר גבוהה יחסית, הלחץ על הקבלנים צפוי לגדול והשאלה אינה אם נראה התאמות מחירים, אלא באילו אזורים, באיזה קצב, ומי ייאלץ להקדים ולוותר ראשון.

איך אמר לי קבלן שלא לציטוט, "אני אופטימי", למה? שאלתי, "כי יותר גרוע  מהמצב  כיום כנראה לא יהיה.." ענה לי הקבלן עם הגישה הפילוסופית..